La location meublée professionnelle

Le statut de loueur meublé professionnel

L’octroi de la qualité de loueur meublé professionnel est subordonné à la réunion de plusieurs conditions :

• L’activité de loueur meublé doit représenter plus de 23 000 € de recettes annuelles.
• Les recettes annuelles du loueur meublé professionnel doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal (traitements et salaires, bénéfices non commerciaux, …).

Le régime fiscal de la location meublée professionnelle

Les revenus locatifs tirés de la location meublée professionnelle sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux, tout comme les revenus locatifs tirés d’une location meublée non professionnelle. Les revenus qualifiables de bénéfices industriels et commerciaux peuvent se voir appliquer deux régimes, le régime réel simplifié et le régime micro.

Ces deux régimes permettent en réalité de calculer le résultat fiscal qui sera imposé dans les mains du propriétaire. Autrement dit la somme qui sera finalement imposée (au titre des prélèvements sociaux et du barème progressif de l’impôt sur le revenu) dépend du régime applicable aux revenus locatifs. Il faut imaginer que les revenus locatifs passent dans un filtre et qu’il en ressort une certaine somme (qui constituera la base imposable), somme dont le montant diffèrera selon le filtre utilisé (régime réel simplifié ou régime micro).

Jusque-là le régime fiscal applicable à la location meublée non professionnelle est identique. Seulement, la location meublée professionnelle présente un certain nombre de spécificités dont il faut prendre connaissance étant donné que ces spécificités permettent d’obtenir plusieurs avantages fiscaux.

Le régime micro-BIC

Les conditions d’application du régime micro

Il est possible d’imposer ses revenus locatifs selon le régime micro si et seulement si ces revenus locatifs représentent une somme inférieure à un montant de 70 000 €. Si le montant des revenus locatifs est supérieur à cette somme, ces revenus seront soumis au régime réel simplifié.

Pour apprécier le dépassement ou non de ce seuil il convient de prendre en compte les revenus perçus au titre de l’année précédente. Autrement dit pour apprécier le seuil d’application du régime micro pour les revenus locatifs perçus en 2019 il conviendra de prendre en compte les revenus locatifs perçus en 2018. Si vous démarrez une activité de location meublée immobilière, le régime micro vous sera applicable de plein droit au titre de l’année de démarrage et de l’année suivante.

Prenons un exemple simple afin d’expliquer cela. Mme A a perçu, au titre de l’année 2018, 30 000 € de revenus locatifs au titre de la location meublée. En 2019 elle a perçu 80 000 € de revenus locatifs. Elle se pose la question du régime d’imposition applicable aux revenus qu’elle a retirés en 2019. Pour apprécier le seuil des 70 000 € il conviendra de prendre en compte les 30 000 € perçus en 2018. Ces 30 000 € étant inférieurs à ce seuil, les revenus locatifs perçus en 2019 seront imposables au régime micro.

Les effets du régime micro

Le régime du micro-bic est d’une grande simplicité. Afin de calculer le résultat imposable il convient tout d’abord de prendre en compte la somme totale des loyers qui ont été perçus par le propriétaire.

S’ajoute à cela une prise en charge forfaitaire des charges à hauteur de 50% de ces revenus. Ce forfait de 50% est considéré comme englobant la totalité des charges supportées par le propriétaire dans le cadre de la location de son bien.

Le résultat fiscal (loyers perçus x 0,5) fera l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et sera imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Prenons un exemple pour illustrer cela. Mme A a une activité de location immobilière meublée. Elle perçoit en 2019 la somme de 40 000 € imposables selon le régime micro. Ce montant fait donc l’objet d’une prise en charge forfaitaire à hauteur de 50%. Le résultat imposable sera donc de 20 000 €.

Les avantages du régime micro

Le régime micro-bic présente un avantage d’un point de vue fiscal en comparaison avec le régime réel lorsque peu de charges (frais de réparation, frais d’entretien, …) ont été effectivement supportées par le propriétaire.

Ce régime présente également un autre avantage résultant du fait qu’aucune obligation comptable n’est mise à la charge du propriétaire, celui-ci n’ayant que pour seule obligation de devoir déclarer ses revenus locatifs sur une ligne spéciale de la déclaration de revenus.

Les inconvénients du régime micro

Le régime micro ne permet pas de prendre en compte les charges qui ont été réellement supportées par le loueur. Ainsi, si les charges supportées par ce dernier s’avèrent supérieures à la moitié des revenus locatifs qu’il a perçus, le régime micro ne sera pas avantageux pour lui.

Le régime réel simplifié

Les conditions d’application du régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique dès lors que les revenus locatifs perçus au titre de la location meublée excèdent un montant de 70 000 €.

Il faut toutefois préciser que si les revenus locatifs sont inférieurs à ce montant de 70 000 €, le contribuable dispose tout de même de la possibilité d’opter pour ce régime. L’inverse n’est cependant pas possible et un contribuable dont les revenus locatifs perçus au titre d’une location meublée excèdent la somme de 70 000 € ne pourra pas opter pour le régime micro.

Les effets du régime réel simplifié

Le régime réel est plus complexe que le régime micro. Il permet de prendre en compte les charges qui ont été réellement supportées par le propriétaire du bien dans le cadre de la location de celui-ci. Ces charges sont aussi diverses que variées. Elles peuvent correspondre à des frais de réparation et d’entretien permettant de maintenir l’immeuble en bon état d’usage et de fonctionnement, aux taxes foncières supportées par le propriétaire ou encore aux intérêts d’emprunt si le bien immobilier a été financé à l’aide d’un emprunt. Il existe également les charges dites d’amortissement qui permettent de prendre en compte la perte de valeur de l’immeuble.

Afin de calculer le résultat qui sera ensuite imposable au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, il convient de prendre en compte le montant total des revenus qui ont été perçus par le propriétaire puis d’en retrancher toutes les charges qui ont été supportées par celui-ci.

Prenons un exemple. Mme A perçoit 30 000 euros par an au titre de la location meublée de plusieurs de ses biens immobiliers. Elle a entrepris plusieurs travaux de réparations sur ces biens (réparation de la cuisine, réparation du ballon d’eau chaude, travaux de plomberie …) pour un montant total de 20 000 €. Elle opte pour le régime réel simplifié. Son résultat fiscal imposable sera alors de 10 000 €, somme correspondant à la différence entre les revenus qu’elle a perçus et les charges qu’elle a supportées.

Les avantages du régime réel simplifié

Le régime réel simplifié permet une prise en compte des charges réellement supportées par le loueur dans le cadre de son activité de location de biens meublés.

Si le propriétaire a supporté de nombreuses charges dans le cadre de cette activité et que le montant cumulé de celles-ci dépasse la moitié de ses revenus locatifs il aura tout intérêt à opter pour le régime réel.

Les inconvénients du régime réel simplifié

Les obligations comptables et déclaratives sont plus lourdes dans le cadre du régime réel simplifié que dans le cadre du régime micro.

Ainsi, si vous êtes imposés selon le régime réel, vous devrez déposer au titre de chacun de vos exercices la liasse n°2031 au service des impôts des entreprises compétent.

De même, vous devrez adhérer à un centre de gestion agréé sous peine de voir votre résultat fiscal issu de la location meublée majoré de 25%.

Les spécificités de la location meublée professionnelle

La location meublée professionnelle présente trois grandes spécificités.

La possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global

Si votre résultat au titre de la location meublée se révèle déficitaire (ce qui sera le cas si vous avez opté pour le régime réel et que vos charges sont plus importantes que les loyers qui vous ont été versés), vous aurez la possibilité, si vous relevez de la location meublée professionnelle, d’imputer les déficits sur votre revenu global.

De même, les déficits non imputés provenant de charges qui ont été engagées avant le commencement de la location pourront être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location. Cette possibilité est ouverte aux contribuables accédant au statut de loueur meublé professionnel dès la mise en location de l’immeuble et qui conservent ce statut durant les trois années en cause.

La possibilité de relever des plus-values professionnelles

Lorsque le propriétaire souhaite céder le bien immobilier qu’il a loué sous le statut de loueur meublé professionnel, il relèvera de l’imposition des plus-values selon le régime de la fiscalité des entreprises. Ainsi, selon ce régime :

• La vente du bien immobilier bénéficiera d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes de locations sont inférieures à un montant de 90 000 € HT au cours des deux années civiles précédentes et que l’activité a commencé depuis plus de 5 ans.
• La vente du bien immobilier bénéficiera d’une exonération partielle lorsque ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Si la vente ne rentre pas dans le champ de l’une de ces deux situations, la vente sera soumise au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou à long terme.

L’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière

Lorsque la location meublée est qualifiable de professionnelle et qu’elle est exercée par une personne physique à titre principal, les biens immobiliers loués seront considérés comme des actifs professionnels et seront, pas conséquent, exonérés d’impôts sur la fortune immobilière.