La location nue immobilière : les revenus fonciers

A la suite d’un investissement immobilier, il est très courant que le nouveau propriétaire choisisse de louer son bien nu afin de réduire le montant total de son investissement ou encore de cibler un type de locataire ayant vocation à rester de façon pérenne dans le bien loué. Les revenus locatifs tirés de la location nue immobilière sont qualifiés de revenus fonciers, lesquels peuvent se voir appliquer deux régimes bien distincts.

Le régime fiscal des revenus tirés d’une location nue

Les revenus locatifs tirés de la location nue sont imposés au titre des revenus fonciers. Les revenus qualifiables de revenus fonciers peuvent se voir appliquer deux régimes, le régime réel et le régime micro.

Ces deux régimes permettent en réalité de calculer le résultat fiscal qui sera imposé dans les mains du propriétaire. Autrement dit la somme qui sera finalement imposée (au titre des prélèvements sociaux et du barème progressif de l’impôt sur le revenu) dépend du régime applicable aux revenus fonciers.

Il faut imaginer que les revenus locatifs passent dans un filtre et qu’il en ressort une certaine somme (qui constituera la base imposable), somme dont le montant diffèrera selon le filtre utilisé (régime réel simplifié ou régime micro).

Le régime micro foncier

Le régime micro-foncier n’est pas applicable à tous les contribuables disposant de revenus fonciers du fait d’une activité de location nue immobilière. Ce régime s’applique seulement lorsque le total des loyers annuels perçus au titre de la location nue est inférieur à un montant de 15 000 €. Si le montant de ces revenus locatif est supérieur à ce seuil, les revenus fonciers sont soumis au régime réel.

Le régime micro-foncier est d’une grande simplicité. Afin de calculer le résultat imposable il convient tout d’abord de prendre en compte la somme totale des loyers qui ont été perçus par le propriétaire.

S’ajoute à cela une prise en charge forfaitaire des charges à hauteur de 30% de ces revenus. Ce forfait de 30% est considéré comme englobant la totalité des charges supportées par le propriétaire dans le cadre de la location de son bien.

Le résultat fiscal (loyers perçus x 0,7) fera l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et sera imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Prenons un exemple pour illustrer cela. Mme A a une activité de location nue immobilière. Elle perçoit en 2019 la somme de 10 000 € imposable selon le régime micro-foncier. Ce montant fait donc l’objet d’une prise en charge forfaitaire à hauteur de 30%. Le résultat imposable sera donc de 7 000 € (10 000 x 0,7).

Les obligations déclaratives sont sensiblement allégées dans le cadre de ce régime et il suffira, pour le contribuable, de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique n° 2042.

Le régime réel foncier

Le régime réel simplifié s’applique dès lors que les revenus locatifs perçus au titre de la location nue excèdent un montant de 15 000 €.

Il faut toutefois préciser que si les revenus locatifs sont inférieurs à ce montant de 15 000 €, le contribuable dispose tout de même de la possibilité d’opter pour ce régime. L’option vaut alors pour une durée de trois ans. L’inverse n’est cependant pas possible et un contribuable dont les revenus locatifs perçus au titre d’une location nue excèdent la somme de 15 000 € ne pourra pas opter pour le régime micro.

Le régime réel est plus complexe que le régime micro. Il permet de prendre en compte les charges qui ont été réellement supportées par le propriétaire du bien dans le cadre de la location de celui-ci. Ces charges sont aussi diverses que variées. Elles peuvent correspondre aux frais de réparation et d’entretien permettant de maintenir l’immeuble en bon état d’usage et de fonctionnement, aux charges de copropriété, aux taxes foncières supportées par le propriétaire ou encore aux intérêts d’emprunt si le bien immobilier a été financé à l’aide d’un emprunt.

Afin de calculer le résultat qui sera ensuite imposable au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, il convient de prendre en compte le montant total des revenus qui ont été perçus par le propriétaire puis d’en retrancher toutes les charges qui ont été supportées par celui-ci.

Prenons un exemple. Mme A perçoit 30 000 euros par an au titre de la location nue de plusieurs de ses biens immobiliers. Elle a entrepris plusieurs travaux de réparation sur ces biens (réparation de la cuisine, réparation du ballon d’eau chaude, travaux de plomberie …) pour un montant total de 20 000 €. Son résultat fiscal imposable sera alors de 10 000 €, somme correspondant à la différence entre les revenus qu’elle a perçus et les charges qu’elle a supportées.

Les obligations déclaratives sont plus complexes dans le cadre de ce régime et le contribuable devra déclarer le revenu foncier sur une déclaration spéciale (la déclaration n° 2044), qui devra être jointe à la déclaration générale des revenus.

Le régime réel foncier s’avère donc très intéressant lorsque les charges supportées par le propriétaire d’un immeuble loué nu sont très importantes.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global

Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif (lorsque le montant des charges excède celui des revenus dans le cadre du régime réel) le code général des impôts permet d’imputer sur le revenu global les déficits résultant de certaines dépenses et de réduire ainsi la base imposable du contribuable. Cette règle obéit toutefois à deux limites :

  • Le déficit foncier n’est imputable sur le revenu global que dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à cette limite pourra être reportée dans les 10 années suivantes sur les revenus fonciers.
  • Le déficit foncier ne prend pas en compte les intérêts d’emprunt. Ces intérêts d’emprunts pourront simplement être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le revenu global du contribuable n’est pas suffisant pour absorber l’ensemble du déficit foncier imputable, l’excédent est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Attention, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global du contribuable ne sera définitivement acquise que si ce dernier continue d’affecter l’immeuble à la location jusqu’au 31/12 de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été effectuée.

Prenons un exemple pour illustrer cela. Mme A a une activité de location nue immobilière. Elle a effectué d’importants travaux de réparation et le montant total de ses charges s’élève à 25 000 €. Elle a perçu 10 000 € de revenus locatifs. Elle présente donc un déficit foncier de 15 000 €. Ce montant de 15 000 € sera imputable à hauteur de 10 700 € sur son revenu global. Imaginons qu’elle gagne, au titre de son activité professionnelle, 30 000 €, sa base imposable au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu sera de 19 300 €. Le reliquat de déficit foncier qui n’a pas été imputé sur le revenu net global (dans l’exemple 4 300 €), sera imputable sur les revenus fonciers de l’année suivante. Ainsi, imaginons qu’elle réalise un bénéfice de 5 000 € l’année d’après au titre de son activité de location nue immobilière, son résultat au titre des revenus fonciers sera de 300 €.